Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf?
In seinem Urteil zu GZ 1Ob79/23h hatte der Oberste Gerichtshof folgenden Fall zu beurteilen:
Der Kläger kaufte vom Beklagten eine neuwertige Wohnung. Es handelte sich um einen Privatkauf. Das Exposé des Maklers wies für die gegenständliche Wohnung einen „sehr guten Zustand“ aus. Der Käufer besichtigte die Wohnung. Mängel an der Wohnung waren zu diesem Zeitpunkt für den Käufer nicht erkennbar. Sodann wurde der Kaufvertag abgeschlossen.
Der Kaufvertag enthielt folgende Klausel: „Der Käufer hat den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennt daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes [...] oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Nachträglich stellte sich heraus, dass hinter einem Kasten ein massiver Schimmelbefall auftrat. Der Kasten befindet sich in einem Schrankraum. Dieser war bei der Errichtung des Hauses zu gering gedämmt geworden und ist deshalb dort eine Wärmebrücke entstanden, der zu diesem massiven Schimmelbefall geführt hat. Häufiges Lüften ändere an diesem Baumangel nichts.
Gemäß ständiger Rechtsprechung sind Vereinbarungen über die Beschaffenheit oder den Ausschluss der Haftung nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs auszulegen und im Zweifel einschränkend zu interpretieren. Laut Obersten Gerichtshof bezieht sich zwar ein umfassender Gewährleistungsverzicht grundsätzlich auch auf „geheime“ Mängel. Im gegenständlichen Fall steht der Haftungsausschluss aber in Verbindung damit, dass dem Käufer der Zustand der Wohnung bekannt ist und ihm eine eingehende Besichtigung der Wohnung ermöglicht worden ist. Daher ist laut Obersten Gerichtshof eine solche Vertragsbestimmung derart auszulegen, dass nur die Gewährleistung für solche Mängel ausgeschlossen ist, die für den Käufer bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen sind.
Eine wohlüberlegte und vorausschauende Vertragsgestaltung hilft dabei, derartige Rechtsstreitigkeiten zu verhindern.
Für Fragen rund ums Thema Immobilienrecht, Vertragsgestaltung und Haftungsvermeidung bzw. Geltendmachung von Gewährleistungsfällen, stehe ich gerne zur Verfügung. Nutzen Sie einfach meine Terminbuchungsfunktion unter salzburg.lawyer/Terminvereinbarung oder rufen Sie mich an.
Mag. Christina Herzog, BSc
Rechtsanwältin
Rosental 57
5771 Leogang
Tel.: 0664 431 51 91
E-Mail: herzog@salzburg.lawyer
Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf?
In seinem Urteil zu GZ 1Ob79/23h hatte der Oberste Gerichtshof folgenden Fall zu beurteilen:
Der Kläger kaufte vom Beklagten eine neuwertige Wohnung. Es handelte sich um einen Privatkauf. Das Exposé des Maklers wies für die gegenständliche Wohnung einen „sehr guten Zustand“ aus. Der Käufer besichtigte die Wohnung. Mängel an der Wohnung waren zu diesem Zeitpunkt für den Käufer nicht erkennbar. Sodann wurde der Kaufvertag abgeschlossen.
Der Kaufvertag enthielt folgende Klausel: „Der Käufer hat den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennt daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes [...] oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Nachträglich stellte sich heraus, dass hinter einem Kasten ein massiver Schimmelbefall auftrat. Der Kasten befindet sich in einem Schrankraum. Dieser war bei der Errichtung des Hauses zu gering gedämmt geworden und ist deshalb dort eine Wärmebrücke entstanden, der zu diesem massiven Schimmelbefall geführt hat. Häufiges Lüften ändere an diesem Baumangel nichts.
Gemäß ständiger Rechtsprechung sind Vereinbarungen über die Beschaffenheit oder den Ausschluss der Haftung nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs auszulegen und im Zweifel einschränkend zu interpretieren. Laut Obersten Gerichtshof bezieht sich zwar ein umfassender Gewährleistungsverzicht grundsätzlich auch auf „geheime“ Mängel. Im gegenständlichen Fall steht der Haftungsausschluss aber in Verbindung damit, dass dem Käufer der Zustand der Wohnung bekannt ist und ihm eine eingehende Besichtigung der Wohnung ermöglicht worden ist. Daher ist laut Obersten Gerichtshof eine solche Vertragsbestimmung derart auszulegen, dass nur die Gewährleistung für solche Mängel ausgeschlossen ist, die für den Käufer bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen sind.
Eine wohlüberlegte und vorausschauende Vertragsgestaltung hilft dabei, derartige Rechtsstreitigkeiten zu verhindern.
Für Fragen rund ums Thema Immobilienrecht, Vertragsgestaltung und Haftungsvermeidung bzw. Geltendmachung von Gewährleistungsfällen, stehe ich gerne zur Verfügung. Nutzen Sie einfach meine Terminbuchungsfunktion unter salzburg.lawyer/Terminvereinbarung oder rufen Sie mich an.
Mag. Christina Herzog, BSc
Rechtsanwältin
Rosental 57
5771 Leogang
Tel.: 0664 431 51 91
E-Mail: herzog@salzburg.lawyer